很多细枝末节的线索串联在一起，将在今年变得越发的明朗
虽然是一种主观臆断
但是不如看看这有可能的结果
今年是我创业第十个年头
也是我做房地产第17个年头
我一直觉得最大的变化不是学到了多少知识或者看过多少项目
而是伴随着漫长的积累对于行业的直觉发生了变化
最近我有一个强烈的直觉
就是关于行业本身，可能要迎来大结局的答案
01
最近关于房地产政策信息越来越多了
关于房地产的政策，有三条放在一起看才有意义
第一条
是最近不同媒体同行传播的，关于地产三条红线制度
监管部门不再要求房企每月上报三条红线指标
仅部分出险房企需汇报核心财务数据
第二条
就是年初求是发文
当时大家新闻在刷屏了
明确了房地产带有显著的金融资产属性
第三条
可能很多人忘了，但是我觉得非常重要的一条
在2023年7月份的中央政治局会议明确：房地产市场供求关系发生重大变化
也就是在这个信号之后
好房子的概念随后才开始越来越多的被提及
慢慢成为各个开发商的核心战略
为什么要说这三条政策，因为本质上这三条政策背后表达了关于房地产三个最核心也是最底层的逻辑
三条红线的弱管控，本质上代表着房地产企业的原罪基本出清
后续对于房企不再是一刀切的“有罪论”
而是支持房企更好的发展
求是文章，明确了房地产就是拥有金融资产属性
本质上也代表着作为家庭资产的房产，需要具备抗通胀的能力
但是更加关键的
是否具备抗通胀的能力已经不再是简单的拥有房产就能够抗通胀
2023年对于供需关系的判断其实已经表态了，只有供不应求的那一类目房地产，才具备真正意义上的抗通胀能力
所以，如果以上判断没有意外
那么未来行业内有几个趋势就非常明显了
02
首先
如果行业供需发生逆转，负责带动行业供给侧转型的必然就是在一手房领域
这也是为什么这两年几乎所有开发商都在谈论好房子
第一是政治正确
第二也确实是行业最具体最真实需求的来源
未来整个土地出让结合企业，都要肩负行业转型的重任
这也为什么越来越多的城市开始拿出好地，开始做土地指标转性，这么多开发商都在快速的提升产品力
本质上就是这么目的
这会是行业内的第一大阳谋，所有人都举全力来推进供给侧的改革
所以在市场端，我们可能会看到三个迹象
1、开始支持新锐品牌的崛起
因为新品牌没有原罪
以及在这个时候愿意创业成为一个品牌本质上也代表着对自己的产品有足够的信心
所以在政府端也会支持新品牌的出现
土地不再简单的价高者得
一些合适的地块也会通过前期的商谈给到新锐企业做出好的产品
这些年我们确实也见证了就靠一个项目就夯实品牌的企业，南京的北谷中堃以及广州的鹏瑞都是这样的典范
2、龙头企业需要创造第二标签
大企业必须要建立自己除了大以外的第二标签
不论是强调自己的运营能力还是精品输出能力还是综合体赋能得能力
不论哪条，一定要有第二个标签
现在的大企业不是去大的概念
而是在大之下必须还要有第二个市场标签
这件事保利在过去两年走的非常坚决
去年广州保利玥玺湾的横空出世再到天奕产品线的势如破竹，很快就在第一梯队中的开发商之中有了差异化的标签
3、基建型房企的转型
以前一直以来很低调的基建性开发商
不论是地方国企还是中铁建中交中建这样的企业，当他们开始涉足越来越多的地块，也开始越来越多的自操盘
他们也需要在这个时代下证明自己的能力
这三个赛道如今都在暗流汹涌，每个赛道一年只会助推一两个品牌的崛起，所以几乎所有人都身处其中的暗战之中
03
所以什么是好房子
这就回到一个关键的问题了
无数开发商和媒体同行都试着回答这个问题
但其实都不够精准
很多人以为好房子指的是普通的房子变得更好，这其实是一个重大的误判
一个接近政策顶层的老师给过我一个判断：
在现在能激活市场需求的房子，就是好房子
是的
在供需逆转的大背景下，简单的供应已经没办法让需求活跃
而现在如果能够用独特的产品设计理念能激活出市场，就是好房子
不论是黑猫白猫，能够抓到老鼠的就是好猫
04
另外现在二手房就非常的耐人寻味
我觉得一手和二手会形成两个越来越独立的赛道池
一手房负责行业转型，那二手房就提供性价比
我们必须要明确几个前提
1、二手房市场因为房源都分布在C端个体，所以不存在系统性风险
2、但是二手房因为都来自“好房子”之前的房子，本质上都是市场内的同质化产能
所以本质上来说
二手房的核心竞争力就是创造性价比
不知道各位注意到没有，过去五年其实每个城市都在悄悄布局租赁赛道
国家队以及资本都在布局这个模块，本质上在现在其实对于单纯的居住，租赁已经可以很好的解决居住
所以对于二手房而言，就是通过性价比来创造资产可购买的逻辑
这件事在现在的上海就已经非常明显
上海的二手房70%是三百万以下的房子
这本质上就是经过这一轮的价格调整，房子已经很具备性价比
这给一些产业人口、流动人口、年轻人、外来人口提供购买的充沛的理由
只要让二手房保持流动性，那么这个赛道就没有泡沫
只要房子在流转，就不会有系统性的风险
从这个角度上来说，哪怕存在很多问题，未来每个城市还是会支持中介的发展
支持中介本质上就是支持二手房的流动性
未来二手市场的核心关键在于两点
第一通过性价比来完成买家的购买
第二通过卖房完成房东的购买力获得，从而再进入一手房市场，完成资金链的流动
05
所以最后一个关键，就是房地产的终局到底会怎么样
我觉得房地产的未来会非常类似一个行业
汽车
各位可以听一下最近这几年汽车赛道正在发生的事情
大家可能会有一些感同身受
2019年，吴晓波在他的年终秀上提到一个关键结论：
中国汽车第一次没有了增量，整体规模速度在2018年到达顶峰之后第一次开始出现了销量的下滑
当时所有人都无比的焦虑，这么一个庞大的赛道开始了萎缩下滑，慢慢开始供需逆转，然后产能过剩开始显现
一个同样低频高客单价的庞大赛道，先于房地产开始了颓势
但是在画面的另一头，出现了另外一件事
2018年，蔚来小鹏量产车下线，2019年特斯拉在上海建立超级工厂
正如大家所知道的，新能源车开始进入市场
从此汽车市场细分出了油车和电车
伴随着这个新物种的出现，各位知道最近几年中国汽车赛道的走势吗
不仅整体成交量打破了天花板
而且电车在2025年，第一次市场份额超过了油车拿下了50%以上的份额
一个6年前的小众新锐初创品牌，在现在变成了绝对的主流
这就是一次典型的行业结构性转型的范例
这个模型就是房地产的未来
整个行业市场如果要突破规模天花板，必须要进行产品端的结构性的转型
但是各位知道新能源车为什么可以拿下这么大的规模
真的只是因为一个用电、一个用油吗
包括我们在纯理性的角度来看，充电就更方便吗，汽车会更保值吗，好像都没有绝对的领先
但是为什么新能源车能激活这么大的需求
本质意义上是市场对于新能源车的定义就不一样
在油车时代，大家把汽车当成出行工具，用来提升效率方便通行的出行工具
但是在新能源周期内，大家把电车当成家和工作之间的第三空间
这也是为什么现在所有的车都主打冰箱彩电大沙发
雷军在小米汽车的发布会用了20分钟讲了小米汽车的玻璃如何防紫外线
这就是定义和认知的不同
不同的定义就能激活出不同的需求
这也是这个周期内我们需要强化好房子的根本
只有打出和上个周期完全不一样的产品，创造完全不一样的生活感知
并且让客户知道，只有这样才能刺激出需求
新能源这个物种的存在，提升了市场需求的上限，也成就了不少新锐国产品牌
当然其实也激活了油车的创新
这就是非常典型的中国供给侧改革成功的结果
在我的眼里，当下的一手房就是肩负起类似新能源车的使命
用产品刺激市场，然后也激活二手房的活跃度，从而让整个房地产变得更加健康
从这个维度上来看，我们或许可以明白为什么所有舆论都在倡导好房子了
这才是根本
06
房地产很快就会迎来大结局
我们反观新能源赛道，崛起周期不过三四年
未来的房地产终局，我想大概也就这点时间
至于这周期内我们在哪个赛道，以及身处什么身位，我想这个可能只有每一个代入感的各位自己才会知道了
做点什么
为了这个时代，做点什么吧
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